Desarrollo de un presupuesto para optimizar el margen de venta por etapas de un loteo

Abstract

Sobre un proyecto inmobiliario, particularmente abocado a la creación de un loteo en el sur de la ciudad de Córdoba, se desarrollará un presupuesto con el objeto de lograr la maximización de la utilidad mediante dicha herramienta. Esto se traduce en lograr un eficiente uso de la venta de cada unidad a lo largo de cada etapa del loteo, en particular, en las que se producen las erogaciones para la provisión de la infraestructura del barrio, donde se debe prestar principal atención en las inversiones que agregan valor a cada lote. Este trabajo final de aplicación, trata de ampliar el cúmulo de información para poder tomar decisiones correctas a la hora de realizar el proceso de ventas, principalmente en los condicionantes que afectan a las variables precio y momento de la venta, con el objeto de lograr la máxima utilidad posible. Estas dos variables combinadas, y graficadas en un par de ejes cartesianos, producen la curva de ingresos en función del tiempo que deberá ser contrastada con la curva de los egresos, que serán función del tiempo también, y que deben ser erogados con la finalidad de construir la infraestructura del loteo. La infraestructura que debe ser provista por el desarrollista consiste en la red vial, iluminación, red de sistemas sanitarios, es decir, cloaca y agua potable y la instalación de la red de energía eléctrica y provisión de gas natural. Este trabajo se focalizará en estudiar las etapas durante las cuales es necesario realizar la preventa de los lotes para financiar las obras. Por preventa entendemos que el macro lote se encuentra sin la apertura de calles ni obras de infraestructura, con lo cual, la misma se realiza con un plano de subdivisión aprobado por la Municipalidad de la Ciudad de Córdoba. El precio tendrá un límite superior en el valor de unidades de loteos próximos que el potencial comprador identifique como productos sustitutos y los mismos serán estudiados -en su evolución- a lo largo de la vida de dos loteos próximos a la zona de estudio cuyos productos se encuentran catalogados como similares a los del caso en estudio. Respecto al valor monetario de las unidades, se usarán dólares americanos, según el uso y costumbre del mercado inmobiliario argentino, afectados de un coeficiente para resguardar información sensible del proyecto. Otro de los objetivos de usar la convención monetaria es lograr, de alguna manera, prescindir de los efectos de la inflación que se presenta en el mercado que se analiza en el presente trabajo.